De plus en plus d’investisseurs s’intéressent à la stratégie de la SCPI avant d’investir et ce, depuis l’apparition du marché à double vitesse de cette classe d’actifs pierre-papier. En effet, il devient déterminant de porter un intérêt particulier au pilotage, en particulier en ce qui concerne l’arbitrage immobilier, ce que nous allons aborder dans cet article.
Qu’est-ce que l’arbitrage immobilier ?
Cette stratégie consiste en la vente d'un ou plusieurs immeubles détenus dans le parc constitué afin d'en acquérir de nouveaux. Cette opération relativement complexe constitue un levier essentiel destiné à optimiser la performance et la pérennité d'un portefeuille immobilier.
En quoi l’arbitrage est-il pertinent ?
L'arbitrage permet de s'adapter aux mutations du marché immobilier. Une SCPI peut ainsi céder des actifs situés dans des zones moins dynamiques pour investir dans des secteurs plus porteurs, comme les grandes métropoles ou les zones à fort potentiel de croissance. De même, l'arbitrage peut être réalisé par rapport à la typologie, notamment pour les immeubles jugés vétustes à l’issue d’une expertise immobilière.
L’arbitrage revêt également une importance particulière pour des fins d’optimisation de rendement et de rentabilité. La cession d’immeubles à faibles performances permet de réinvestir les fonds dans des actifs générateurs de rendement plus attractifs, ce qui contribue au versement de dividendes plus significatifs.
Par ailleurs, l’arbitrage intervient dans un contexte de diversification du patrimoine, que ce soit au niveau de la typologie d’immeubles – générant dans la foulée la diversification des locataires – qu’en matière de localisation géographique.
Autre point marquant : la modernisation du patrimoine. Par exemple, les immeubles vieillissants ou énergivores sont sortis du patrimoine pour être remplacés par des actifs plus récents et plus performants sur le plan énergétique. Rappelons d’ailleurs que de plus en plus de SCPI se tournent vers l’investissement ISR, c’est-à-dire socialement responsable et intégrant des valeurs relatives à la préservation de la qualité de l’environnement.
Les limites de l’arbitrage
La réglementation impose certaines contraintes afin de préserver l’intérêt des investisseurs. Cela concerne par exemple le taux maximal d'arbitrage : la loi limite le montant des cessions d'actifs par une SCPI à 15% de la valeur vénale de son patrimoine immobilier par exercice.
De plus, l'arbitrage doit toujours avoir pour objectif d'améliorer la performance et la pérennité du patrimoine immobilier de la SCPI, et non de servir des objectifs spéculatifs. En effet, les SCPI sont conçues pour offrir une perspective d'investissement sur le long terme ; ainsi, il est uniquement question de décision stratégique.
Les critères d’un bon arbitrage immobilier au sein d’une SCPI
Pour qu'un arbitrage soit considéré comme pertinent et conforme à l'intérêt des associés, il doit répondre à plusieurs critères :
- la cohérence avec la stratégie de la SCPI qui doit être en ligne avec les objectifs de la SCPI, tels qu'ils sont définis dans les statuts
- l’amélioration de la rentabilité prévisionnelle
- la réduction des risques, c’est-à-dire que l'opération doit contribuer à réduire l'exposition de la SCPI aux risques locatifs
- l’optimisation de la fiscalité, en sachant que certains immeubles génèrent de la réduction d’impôt en fonction des dispositifs qui y sont associés et ce, toujours dans le respect de la réglementation.
En bref, l’arbitrage immobilier dans une SCPI est un outil de gestion patrimoniale qui, lorsqu'il est bien maîtrisé, permet d'améliorer la performance et la pérennité du portefeuille. Il se distingue de la spéculation par son horizon de placement à long terme, sa recherche de diversification et d'amélioration de la qualité du patrimoine, ainsi que par son encadrement réglementaire.
